De janeiro a maio, o preço dos imóveis residenciais à venda no mercado teve queda real de 1,31%, de acordo com o índice Fipe-zap que acompanha o preço de imóveis anunciados para venda em 20 cidades brasileiras.
A nova regra está prevista no 8º parágrafo do texto. O trecho cita que o comprador ficará liberado da multa caso o comprador encontrar um substituto que fique com direitos e obrigações do consumidor original. O novo interessado e sua capacidade financeira precisam ser aprovados pela construtora.
Caso o consumidor não consiga encontrar um comprador, terá de pagar multa de até 50% nos imóveis construídos no chamado regime de afetação – quando o empreendimento é constituído legalmente separado da construtora – ou de até 25% nos demais projetos.
Após desfazer o negócio e feitos todos os descontos, o dinheiro será devolvido em uma única parcela e até 30 dias após o habite-se do imóvel construído no regime de afetação. Esse é o nome da autorização do poder público para que os compradores possam, finalmente, ocupar o imóvel. A regra mostra, portanto, que o cliente que desistir terá de esperar a conclusão total do empreendimento para receber o dinheiro que, do fim do contrato até o pagamento, terá de receber correção monetária prevista para as parcelas.
Caso o projeto não seja levantado em regime de afetação, a devolução do dinheiro ocorrerá em até 180 dias após a assinatura do distrato.
O texto aprovado também prevê o direito ao arrependimento caso a compra seja feita em estandes de venda ou fora da sede do incorporador. Nesse caso, o consumidor poderá desistir do negócio sem qualquer ônus e receberá todos os valores pagos, inclusive eventual taxa de corretagem já paga.
Segundo a Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios), houve um aumento de 8,4% no número de cotas vendidas no primeiro trimestre deste ano, na comparação com igual período de 2017. Considerando apenas as cotas de consórcios da categoria serviços, na qual as reformas estão incluídas, o crescimento das vendas chegou a 78,9%.
Em uma das maiores administradoras de consórcios do país, a Ademilar, os consórcios para reformas de imóveis já representam 20% das entregas aos contemplados. “É uma nova realidade. Antes, as pessoas pensavam no consórcio apenas como uma opção para adquirir o primeiro imóvel. Hoje não”, diz Tatiana Schuchovsky Reichmann, diretora-superintendente da Ademilar Consórcio de Investimento Imobiliário.
“A dificuldade de mudar de imóvel ou o simples fato de a pessoa não querer mudar acabam fazendo a reforma ser bem-vinda. O consórcio passou a ser um estilo de vida para a pessoa se programar para o futuro. Ela sabe que o imóvel em que mora precisará de uma reforma mais para frente, que não necessariamente deve ser feita agora, então adquire uma cota e espera ser contemplada”, afirma Tatiana.
De acordo com a executiva, houve crescimento de 58% no volume de cotas vendidas pela Ademilar nos primeiros quatro meses de 2018, na comparação com igual período do ano passado. A administradora de consórcios vende, em média, 250 milhões de reais por mês em créditos em todo o território nacional.
Como funciona
Quem estiver interessado em comprar uma cota de consórcio para reformas deve procurar grupos de consórcio de serviços através de uma administradora autorizada pelo Banco Central. Uma vez contratado o plano, a pessoa passa a fazer parte de um grupo com outros consorciados e inicia o pagamento das parcelas que resultarão em cartas de crédito.
Como não há cobrança de juros sobre as parcelas, os consorciados pagam apenas uma taxa relativa à administração do grupo, que já está incluída no valor das parcelas. Os sorteios que premiarão um ou mais participantes por mês são realizados em assembleias, com a participação dos consorciados.
“É importante que antes de contratar esse consórcio você tenha clareza do que você vai fazer para poder até estimar o valor da carta de crédito que vai contratar. É possível contratar consórcios que vão entregar cartas de crédito de valores diferentes, pequenos e grandes”, explica o especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br.
“É difícil porque você tem que ter uma ideia de quanto que a obra vai custar hoje, e então acrescentar uns 30% sobre esse valor, já que é preciso considerar que a reforma só será feita lá na frente, quando os preços do serviço deverão estar maiores e o seu imóvel estarå mais velho, ou seja, poderá haver mais coisas para arrumar no futuro”, diz Prata.
O especialista lembra ainda que sobre o valor da parcela também poderá incidir o custo do chamado fundo de reserva —um valor que é cobrado por algumas administradoras de consórcios para compor um saldo de emergência, que será utilizado para garantir a contemplação de consorciados mesmo se houver inadimplência de alguns participantes do grupo.
“Também pode ter no valor da parcela o custo de um seguro. Nem todas as administradoras trabalham com isso, mas é uma proteção a mais para o consorciado. Caso ele deixe de pagar as parcelas por morte ou invalidez, seus herdeiros podem quitar o valor do consórcio com a indenização recebida. Se não houver o seguro, os herdeiros terão de continuar a pagar as parcelas para não perder todo o valor já pago”, explica Prata.
Para usar o consórcio na reforma, o interessado deve ser proprietário de imóvel urbano, residencial ou comercial, que esteja situado em território nacional. Considerando que a reforma não altera as características do imóvel, não há necessidade de laudo de análise da prefeitura, exceto se houver ampliação. Os documentos solicitados costumam ser o orçamento e cronograma físico-financeiro da obra, o memorial descritivo e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do projeto e execução.
“Uma coisa que nem todo mundo sabe é que o dinheiro do consórcio para reforma só pode ser utilizado para pagar a mão de obra, e não o material. Existem algumas linhas de crédito específicas para a compra do material de obras, mas que não têm nada a ver com os consórcios. A Caixa oferece esse tipo de linha, por exemplo”, afirma Prata.
“A prestação de serviço que será paga com o dinheiro recebido através de consórcio tem que ser formal. O prestador de serviço tem que ter um CNPJ, tem que ser um profissional com empresa aberta. Isso porque vai ser feita uma vistoria pela administradora do consórcio. A administradora vai checar se realmente o serviço está sendo feito da forma que o projeto indicava”, completa o especialista.
Assim como nos demais tipos de consórcios, se o consorciado não quiser aguardar ser contemplado ou contar com a sorte, ele poderá oferecer um lance para adiantar a própria contemplação. Mas, nesse caso, o lance oferecido deve ter valor ou percentual superior ao dos demais.
“Eu acho que em nenhum tipo de consórcio vale a pena dar um lance. A taxa de administração que você paga no consórcio é sobre o tamanho da carta de crédito pretendida. Quando você dá um lance, o valor do lance é abatido do montante da carta de crédito, mas a taxa que você vem pagando continua sendo sobre o valor inicial da carta”, diz Prata.
“No caso específico do consórcio para reforma, é preciso lembrar ainda que ele não cobre o valor total da reforma, só a mão de obra, ou seja, você tem que pensar que vai precisar desse dinheiro disponível que daria em um lance para pagar o material. Com o dinheiro na mão, é bem mais fácil negociar os preços dos materiais que serão utilizados para fazer a obra”, lembra o especialista.
Quando contemplado, o consorciado pode destinar o valor acumulado para a reforma que deseja. Vale destacar que algumas administradoras oferecem maior flexibilidade de uso da carta de crédito do que outras. É importante que o interessado verifique todas as possibilidades junto com a administradora antes de entrar em um grupo.
A carta de crédito obtida pelo consorciado pode ser destinada à contratação de diversos serviços de reforma, como ampliações, pinturas, instalações hidráulicas, instalações elétricas, serviços de marcenaria, serviços de manutenção, construção de piscinas, construção de churrasqueiras, troca de revestimentos e reparos em geral.
A quem é indicado
“O consórcio só é indicado se você não tiver pressa para realizar sua reforma e não conseguir poupar um dinheiro todo mês para isso”, diz o consultor financeiro André Massaro, autor do blog “Você e o Dinheiro”. “A primeira coisa que você tem que ter em mente é que o consórcio não é um financiamento. Tecnicamente, ele é mais parecido com um jogo”, diz.
“Se você for contemplado logo no começo, com muita sorte, seria o mesmo que pegar um ‘financiamento subsidiado’. Já se você for contemplado só no final, significa que você primeiro pagou para depois consumir, o que do ponto de vista financeiro não é muito legal”, afirma o consultor. “Se você estiver decidido a comprar uma cota, é imprescindível prestar atenção no seguro e no fundo de reserva. Diferentemente de um investimento, o consórcio não tem a proteção de um FGC [Fundo Garantidor de Créditos], por exemplo.”
Marcelo Prata, do Canal do Crédito, lembra que além de pesquisar se a administradora é autorizada pelo Banco Central a vender aquele tipo de produto e comparar as taxas, também é essencial que o cliente esteja ciente de todos os detalhes do plano oferecido. “As reclamações sobre as administradoras de consórcios na internet muitas vezes são distorcidas. As pessoas acabam confiando na palavra de vendedores terceirizados, sem ler as regras específicas do produto, e acabam comprando cotas de um consórcio que não seria o mais indicado para sua necessidade”, diz.
“Não adianta o vendedor garantir que você será contemplado em um prazo curto de tempo porque isso é impossível de prever. É preciso pedir todo o material disponível sobre aquele produto e se informar sobre todas as condições. Só assim você vai conseguir ver se, de fato, quando você for contemplado, poderá dar sequência ao seu plano de reforma sem nenhum problema”, completa o especialista.
